Twój Filar, filar, budowictwo, materiały budowlane, szkoły budowlane, ekologia, budownictwo ekologiczne, narzędzia budowlane, wydawnictwo budowlane

Strona główna

Najnowszy numer

Archiwum

Prenumerata
i numery archiwalne

Cennik reklam

Katalog firm

Redakcja

Wydawca

Własność zamiast wieczystego użytkowania

Potrzeba uchwalenia ustawy o zmianie ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego przysługującego osobom fizycznym w prawo własności wyniknęła z wydania przez Trybunał Konstytucyjny dwóch wyroków stwierdzających niezgodność z przepisami Konstytucyjnymi, niektórych przepisów ustawy z dnia 4 września 1997 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego przysługującego osobom fizycznym w prawo własności.

W pierwszym wyroku wydanym w dniu 12 kwietnia 2000 r. sygn. akt K.8/98 Trybunał orzekł, że niektóre przepisy powołanej ustawy dotyczące zasad ustalania opłaty za przekształcanie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności są niezgodne z przepisami konstytucyjnymi.

Po wydaniu wyroku powstała luka prawna polegająca na braku jakichkolwiek zasad określających sposób ustalania opłat za przekształcenie. Biorąc pod uwagę, że nadal obowiązuje art. 4 ustawy stanowiący, że osoba która nabyła własność nieruchomości na skutek przekształcenia zobowiązana jest do uiszczenia dotychczasowemu właścicielowi tzn. Skarbowi państwa lub gminie opłaty za przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności, funkcjonowanie ustawy w obecnym kształcie nie jest możliwe. W istniejącej sytuacji prawnej załatwianie wniosków osób uprawnionych zostało zahamowane, gdyż nie można wydać decyzji o przekształceniu bez naliczenia opłaty, a brak jest podstaw prawnych do jej naliczenia.

Biorąc powyższe pod uwagę, a także w celu udrożnienia systemu przekształcania prawa użytkowania wieczystego w prawo własności i umożliwienia załatwienia złożonych już i nadal składanych wniosków o przekształcenie, Rząd wystąpił z nowelizacją ustawy o przekształceniu, prawa użytkowania wieczystego przysługującego osobom fizycznym w prawo własności kierując się wskazówkami zawartymi w uzasadnieniu powołanego wyroku Trybunału Konstytucyjnego. Uznając za sprzeczne z Konstytucją dotychczasowe zasady naliczania odpłatności, Trybunał wskazał, że ustawodawca zapewnił użytkownikom wieczystym preferencyjne nabycie prawa własności kosztem gmin bez zapewnienia gminom wyrównania finansowego poniesionych strat. Zdaniem Trybunału "odebranie własności nie nastąpiło za słusznym odszkodowaniem i naruszyło podstawy samodzielności prawnej i finansowej gmin poprzez odebranie im źródła istotnych dochodów - opłat z tytułu użytkowania wieczystego".

Ponadto Trybunał podkreślił, że dwa tygodnie przed uchwaleniem zaskarżonej ustawy, Parlament uchwalił ustawę z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, która przewidziała cywilnoprawny tryb przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności, utrwalając w ten sposób zasady gospodarki nieruchomościami wprowadzone w 1990 r., a więc przede wszystkim odrzucenie środków administracyjno-prawnych na rzecz cywilnoprawnych form gospodarowania nieruchomościami. Powołana ustawa przyjęła jako regułę, że podstawą ustalania cen i opłat jest wartość rynkowa nieruchomości określana przez specjalnie w tym celu powołanych rzeczoznawców. Zgodnie z tą regułą, cena wykupu powinna być ustalona w wysokości nie niższej niż wartość rynkowa nieruchomości określona przez rzeczoznawcę i pomniejszona o wartość prawa użytkowania wieczystego.

Zdaniem Trybunału Konstytucyjnego "wszystko to stwarzało - jak mogło się wydawać - stabilne podstawy gospodarki rynkowej. Tworzyło równocześnie gwarancje równowagi sytuacji prawnej obu stron użytkowania wieczystego".
Kierując się wyżej wskazanymi motywami, które wpłynęły na treść orzeczenia Trybunału Konstytucyjnego z dnia 12 kwietnia 2000 r., w niniejszej ustawie zaproponowano, żeby przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności, następowało za odpłatnością, której wysokość będzie ustalana na zasadach określonych w ustawie o gospodarce nieruchomościami.

Oznacza to, że opłata za przekształcanie będzie równa różnicy pomiędzy ceną nieruchomości, a wartością posiadanego przez osobę uprawnioną prawa użytkowania wieczystego. W przypadku przekształcania prawa użytkowania wieczystego przysługującego do nieruchomości wykorzystywanych lub przeznaczonych na cele mieszkaniowe. Wojewoda w stosunku do nieruchomości Skarbu państwa, a rada gminy w stosunku do nieruchomości gminy będzie mogła udzielić bonifikaty czyli obniżki w wysokości uznaniowej (czyli dowolnie wysokiej).

Ustawa zakłada ponadto możliwość rozkładania na raty opłaty z tytułu przekształcenia, także tej z bonifikatą, płatne przez okres do 10 lat. Wprowadzono więc możliwość zastosowania bardzo preferencyjnych warunków przekształcania ale na zasadzie dobrowolności, co nie może być uznane za niekonstytucyjne.
Uchwalona ustawa zachowując intencje zawarte w orzeczeniu Trybunału Konstytucyjnego stwarza więc możliwości zastosowania opłat preferencyjnych za przekształcenie. Należy także wskazać, że wyrok Trybunału wywołał wśród użytkowników wieczystych niepewność co do ich uprawnień oraz sprawił że wiele osób nie zdążyło złożyć wniosków o przekształcenie przed końcem ubiegłego roku. Biorąc to pod uwagę zaproponowano przedłużenie terminu składania wniosków o przekształcenie do końca 2001 roku.
Natomiast drugie orzeczenie Trybunału Konstytucyjnego z dnia 18.12.2000 r. - sygn. akt K.90/2000, dotyczyło właścicieli lokali w budynkach wielolokalowych, którzy równocześnie posiadali prawo współużytkowania wieczystego gruntów, na których te budynki zostały wzniesione.
W brzmieniu sprzed wejścia w życie orzeczenia Trybunału, zakwestionowany przepis wprowadzał ostrzejsze od ogólnych warunki przekształcenia w stosunku do właścicieli lokali, którym przysługuje współudział w użytkowaniu wieczystym nieruchomości gruntowej. Przekształcenie prawa współużytkowania wieczystego związanego z własnością lokalu mogło nastąpić tylko wtedy, gdy w jego wyniku właściciele lokali staliby się współwłaścicielami całej nieruchomości gruntowej.
Mogło to nastąpić tylko wówczas, gdy wszystkie lokale w domu wielolokalowym były sprzedane. Trybunał orzekł, że takie rozwiązanie narusza konstytucyjną zasadę równości, niesłusznie różnicując osoby fizyczne znajdujące się w podobnej sytuacji.
Dlatego też w ustawie zaproponowano zrównanie praw tych współużytkowników wieczystych poprzez odpowiednie przeredagowanie dotychczasowych zapisów, co prowadzi do sytuacji, że przekształcenia prawa współużytkowania wieczystego we współwłasność nieruchomości gruntowej można dokonać także wówczas, gdy nie wszystkie lokale w domu położonym na tej nieruchomości zostały sprzedane.
Ustawa nie spowoduje negatywnych skutków dla budżetu Państwa i budżetów gmin.

Z życia Izby

Rada POIIB